Der Bauleitervertrag – Schriftform und Abschluss
Der Bauleiter hat eine zentrale Schnittstellenposition inne. Er steht zwischen Bauherren, Architekten, Ingenieuren, TGA-Planern, Sonderfachleuten, ausführenden Firmen und auch den Finanzierern.
Unklare oder auch pauschal getroffene Regelungen führen während der Bauausführung des Öfteren zu Konflikten und vorab gute Kooperationen brechen auseinander.
„Von wem wird der Bauleiter gestellt? Wie sehen seine Pflichten genau aus?“
Es ist vor allem für Bauleiter selbst fast unverzichtbar, Rechte und Pflichten zu wirtschaftlichen, technischen und juristischen Themen im Bauleitervertrag klar zu erfassen.
1. Bauleitervertrag ist Werksvertrag
Die örtliche Bauaufsicht ebenso wie die Objektüberwachung ist immer als Werkvertrag einzustufen (siehe Entscheidung des BGH vom 22.10.1981, VII ZR 310/79). Dies bedeutet im Gegensatz zum Dienstvertrag, dass ein Erfolg geschuldet wird. Es reicht nicht nur tätig zu werden.
Im eigenen Interesse sollten sich selbstständige Bauleiter um eine klare Schriftform des Bauleitervertrags bemühen. Fehlt sie bei der Auftragserteilung, hat er laut der festgehaltenen Leistungsbildern in LPH 8 der HOAI nur Anspruch auf den Mindestsatz (§ 7 Abs. 5 HOAI 2013).
Mündliche Vereinbarungen
„Kannst du dich bitte um die Baustelle hier in Baustadt kümmern?“
Das ist kein harmloser Satz. Bei Zustimmung kommt ein mündlich geschlossener Vertrag zwischen Auftraggeber und Bauleiter bzw. Architekt zustande – ohne dass Vergütung und Leistungsumfang geregelt sind. Spätestens bei Arbeitsaufnahme gibt der Bauleiter / Architekt objektiv zu verstehen, dass er das Angebot angenommen hat.
Um die Freundschaft zum Auftraggeber zu erhalten, sollte er die Tätigkeiten NICHT beginnen, bevor die schriftliche Fassung des Bauleitervertrags von beiden Seiten unterschrieben wurde.
- Hinweis: Wurden die Arbeiten bereits begonnen, sollten Auftragnehmer darauf drängen, einen nachträglichen Bauleitervertrag aufzusetzen und die Vereinbarung nachholen – auch wenn dies an der Vergütung im gerichtlichen Ernstfall nichts ändert. In der Praxis zahlen Auftraggeber in solchen Fällen trotzdem über Mindestsatz.
Formlose Bestätigungen
Gelingt es nicht, einen Bauleitervertrag zu erstellen, wird in der Praxis des Öfteren ein formloses Schreiben von einer der Parteien zur Bestätigung der Auftragsvergabe bzw. annahme gesendet. Es handelt sich hierbei um ein kaufmännisches Bestätigungsschreiben.
Im Rahmen des Bestätigungsschreibens müssen die wichtigsten Randbedingungen wie Leistungsumfang, besondere Leistungen, Umfang von Vollmachten, Haftungsbeschränkungen erwähnt werden.
Dies ist dann keine Vergütungsvereinbarung für ein Honorar über den Mindestsätzen, aber zumindest wird der Rahmen der Beauftragung für Dritte ersichtlich.
Vertragsabschluss mit Kommunen
Verträge mit Kommunen werden aufgrund der jeweiligen Gemeindeordnungen der Länder, z.B. Art. 38 Abs. 2 BayBO, grundsätzlich immer erst nach Unterzeichnung des Bauleitervertrags wirksam. Mündliche Vereinbarungen sind nichtig. Auf Seite der Kommune ist die Unterschrift eines Bürgermeisters, einer 2. Person der Gemeindeverwaltung und das Dienstsiegel notwendig.
Auch die Vergütung bereits erbrachter Leistungen wird erst mit der „richtigen“ Unterzeichnung des Vertrags rechtsgültig wirksam.
2. Grundsätzliche Haftung von Bauleitern
Wie bereits erwähnt unterliegen die Arbeiten der Bauleitung dem Werkvertragsrecht. Der beauftragte Bauleiter ist demnach verpflichtet das Bauwerk in Übereinstimmung mit der Planung, Baugenehmigung und der Leistungsbeschreibung umzusetzen.
Bei Baumängeln haftet der beauftragte Bauleiter bzw. das beauftragte Bauunternehmen. Deshalb ist es so wichtig, dass die Pflichten des Bauleiters im Vertrag klar formuliert und zu anderen Arbeitsbereichen abgegrenzt werden.
3. Form des Bauleitervertrags
Die Mindestanforderungen an einen formal korrekt gestalteten Bauleitervertrag sind:
- Schriftform als Vertragsurkunde
- Adressaten
- Inhalt / Vereinbarungen
- Unterschriften beider Parteien
- Ort
- Datum (am besten am selben Termin)
4. Übliche Inhalte des Bauleitervertrags
Nachdem die formale Gestaltung steht, geht es an den interessanten Part – die Inhalte. Was soll in einem Bauleitervertrag geregelt sein? Um auf den Punkt zu kommen, geht es um folgende Inhalte:
- Art des Bauprojekts
- Leistungsumfang
- Besondere Leistungen
- Vergütung
- Vollmachten
- Beginn und Ende der Leistungen
Muster Bauleitungsvertrag
Tipp zur Honorarermittlung
Das Honorar ist und bleibt Verhandlungssache. Richten kann man sich nach Höchstsätzen oder einem mittleren Satz, nach anrechenbaren Kosten Stand LPHS 3, nach den Kosten der Angebote. oder nach festgestellten Kosten. Auch Pauschalen sind denkbar. In der Regel beträgt der Honorarrahmen 3-4 % der reinen Baukosten.
Tipp zu Arbeitsbeginn
Der Hinweis, dass mit den Arbeiten noch nicht begonnen wurde, ist unter Punkt Beginn und Ende der Leistungen implizit enthalten (siehe Vertragsmuster). Die Erwähnung, dass vor Unterzeichnung keine Tätigkeiten der Bauleitung aufgenommen wurden, ist aber empfehlenswert.
Bauleitungsvertrag Muster
Vertrag über Bauleitung
Zwischen XX, vertreten durch XX
Auftraggeber
und XX
vertreten durch
Auftragnehmer/Bauleiter
1.Bauvorhaben
Der AG realisiert auf dem Grundstück XX in XX folgende Baumaßnahmen: XX
Der AN wird mit der Bauleitung beauftragt.
- Leistungsumfang
Der AN erbringt die Leistungen; z.B.: nach Anlage 10 Leistungsphase 8 HOAI 1013 vollständig / alternativ / mit folgenden Einschränkungen.
Er übernimmt außerdem folgende Besondere Leistungen: z.B. SIGEKO
3.Vergütung
Die Vergütung richtet sich nach den in der Leistungsphase 3 ermittelten anrechenbaren Kosten in Höhe von € XX alternativ nach den Kosten, wie sie sich aus dem Ausschreibungsergebnis / der Beauftragung der ausführenden Unternehmer in Höhe von € XX ergeben; alternativ in Höhe von pauschal wöchentlich / monatlich für die Grundleistungen
und in Höhe von € XX für die Besonderen Leistungen.
Der Bauleiter kann monatliche Abschlagszahlungen verlangen.
- Die Vollmachten werden in einer separaten Vollmachtsurkunde geregelt.
- Die Leistungen beginnen am XX und werden gemäß Bauzeitenplan voraussichtlich am XX enden. Vor Unterzeichnung des vorliegenden Vertrages wurden keine Tätigkeiten der Bauleitung aufgenommen. [Anm. d. Texterin: Eingefügt, bitte prüfen.]
5. Exkurs: Vollmachten
Mit einer Vollmacht wird ein Dritter beauftragt, für den Vollmachtgeber rechtsgeschäftlich bindend zu handeln. Ein Bauleiter ist mit einer entsprechenden Vollmacht des Bauherrn berechtigt, z.B. Angebote rechtlich bindend zu unterschreiben, verbindliche Verträge mit bauausführenden Unternehmen zu schließen oder auch Behinderungsanzeigen zu stellen.
Da der Bauleiter hiermit auch die Kostenkontrolle in verschiedensten Bereichen inne hat, sollten Vollmachtserklärungen als Teil des Bauleitervertrages besonders sorgfältig geprüft werden.