Baurecht für Werkunternehmer

Ein wechselseitiges Vertrauen und Vertragen sind die grundsätzliche Basis dafür, um auf dem Weg zur Erstellung eines Ein- oder Mehrfamilienhauses, einer Wohnanlage oder einzelner Wohnungen, eines Gewerbeobjektes oder einer sonstigen baulichen Anlage zu dem von beiden Vertragspartnern gewünschten Erfolg zu kommen. Zur Erreichung dieses Zieles hat ein jedes Bau- und Handwerksunternehmen jedoch zur eigenen Sicherheit weitere Bedingungen, ja geradezu Gebote zu beachten, da sich ein Bauen und gleichzeitiges Streiten mit dem Auftraggeber in aller Regel niemals wirtschaftlich zum Vorteil des Bau- oder Handwerksunternehmen auswirken kann.

Die Gebote für ein jedes Bau- und Handwerksunternehmen

Prävention

Starke Sprache − an Stelle starker Worte im Nachhinein

Dreh- und Angelpunkte

Teuer bis Ruinös – Nur ein Bespiel.

Das Vertrags-Soll

Gegenstand des Bauträgerkaufvertrages war die Herstellung einer im 2. OG des Hauses gelegenen Eigentumswohnung. Die Wohnung war nach dem Vertrag im DG zusätzlich mit einem „Hobbyraum“ ausgestattet, der direkt von der Wohnung aus über eine Wendeltreppe erreichbar war. Ferner zählte nach dem Inhalt des Vertrages zur Wohnung die Herstellung eines großen „Hobbyraumes“ im Kellergeschoß. In der Baubeschreibung hieß es unter der Überschrift „Heizungsinstallation“:

„… Das ganze Haus erhält Fußbodenheizung nach Wärmebedarfsberechnung …“

Das Vertrags-Ist

Die Wohnung wurde in den Wohnräumen selber und im Hobbyraum im Dachgeschoss mit einer Fußbodenheizung ausgestattet, nicht jedoch der Hobbyraum im Keller. Der Käufer verweigerte die Abnahme der Wohnung und die Bezahlung der Schlussrechnung, da der Hobbyraum im Kellergeschoss nicht mit einer Fußbodenheizung ausgestattet war.

Die Folgen

Am Ende einer rechtlichen Auseinandersetzung bekam der Käufer Recht. Der Bauträger wurde zur nachträglichen Herstellung einer Beheizung des Hobbyraumes im Keller verpflichtet, obwohl es sich bei einem Hobbyraum im Keller nicht um einen zur dauerhaften Wohnnutzung bestimmten Raum handelt.

Die Kosten für den nachträglichen Einbau einer elektrischen Heizung im Hobbyraum betrugen ca. 10.000 €. Ferner hatte der Bauträger an den Käufer für zukünftig höhere Energiekosten zusätzlich noch Schadensersatz von pauschal 5.000 €, wegen der verspäteten Übergabe der Wohnung einen Verzugsschadensersatz von 4.900 € zu bezahlen und dem Käufer zur Abgeltung restlicher Mängel bei der Abnahme der Wohnung eine Werklohnminderung von 1.100 € zu gewähren.

Hinzu kamen Anwalts- und Gerichtskosten von insgesamt ca. 7.000 €. Die vom Bauträger vor Vertragsabschluss kalkulatorisch nicht mit berücksichtigten Kosten beliefen sich damit, ohne Berücksichtigung des ihm zusätzlich entstandenen Zinsausfallschadens, auf ca. 28.000 €.

Mag dies im Einzelfall für einen Bauträger oder Bauunternehmen noch wirtschaftlich zu verkraften sein, so erhöhen sich die kalkulatorisch nicht berücksichtigten Kosten und finanziellen Einbußen für das Unternehmen bereits dann ganz erheblich, wenn – wie im geschilderten Fall – auch nur ein weiterer Käufer einer Eigentumswohnung einen Teil des Kaufpreises einbehält und Ansprüche auf Mangelbeseitigung und auf Zahlung von Schadensersatz etc. geltend macht. Eine solche Situation kann bereits bei kleineren Unternehmen sehr schnell und mit weiteren negativen Folgen das Risiko einer Insolvenz zur Folge haben.

Prävention

Bauvertrag

Eine fachanwaltliche Prüfung des Bauträgerkaufvertrages, des Werkvertrages, der Baubeschreibung und des Leistungsverzeichnis vor Abschluss des Vertrages wäre im v. g. Beispiel für das Bauunternehmen mit Kosten von ca. 1.000 € bis maximal ca. 3.000 € verbunden gewesen. Berechenbare Kosten, die das Unternehmen bereits vor dem Vertragsabschluss hätte kalkulatorisch im Vertragsangebot und als betriebliche Ausgaben steuerlich berücksichtigen können. Bei einer fachanwaltlichen Beratung wäre in der Baubeschreibung klargestellt worden, dass ausnahmslos sämtliche Räume im Kellergeschoß nicht zu Wohnzwecken und auch nicht zum dauerhaften Aufenthalt von Personen geeignet und bestimmt sind und daher auch nicht beheizt werden. Das Bauunternehmen hätte sich nachträgliche Ausgaben von ca. 26.000 € erspart.

Starke Sprache − an Stelle starker Worte im Nachhinein

Klare Sprache