Baurecht für Werkunternehmer
Ein wechselseitiges Vertrauen und Vertragen sind die grundsätzliche Basis dafür, um auf dem Weg zur Erstellung eines Ein- oder Mehrfamilienhauses, einer Wohnanlage oder einzelner Wohnungen, eines Gewerbeobjektes oder einer sonstigen baulichen Anlage zu dem von beiden Vertragspartnern gewünschten Erfolg zu kommen. Zur Erreichung dieses Zieles hat ein jedes Bau- und Handwerksunternehmen jedoch zur eigenen Sicherheit weitere Bedingungen, ja geradezu Gebote zu beachten, da sich ein Bauen und gleichzeitiges Streiten mit dem Auftraggeber in aller Regel niemals wirtschaftlich zum Vorteil des Bau- oder Handwerksunternehmen auswirken kann.
Die Gebote für ein jedes Bau- und Handwerksunternehmen
Prävention
Starke Sprache − an Stelle starker Worte im Nachhinein
Dreh- und Angelpunkte
Teuer bis Ruinös – Nur ein Bespiel.
Das Vertrags-Soll
Gegenstand des Bauträgerkaufvertrages war die Herstellung einer im 2. OG des Hauses gelegenen Eigentumswohnung. Die Wohnung war nach dem Vertrag im DG zusätzlich mit einem „Hobbyraum“ ausgestattet, der direkt von der Wohnung aus über eine Wendeltreppe erreichbar war. Ferner zählte nach dem Inhalt des Vertrages zur Wohnung die Herstellung eines großen „Hobbyraumes“ im Kellergeschoß. In der Baubeschreibung hieß es unter der Überschrift „Heizungsinstallation“:
„… Das ganze Haus erhält Fußbodenheizung nach Wärmebedarfsberechnung …“
Das Vertrags-Ist
Die Wohnung wurde in den Wohnräumen selber und im Hobbyraum im Dachgeschoss mit einer Fußbodenheizung ausgestattet, nicht jedoch der Hobbyraum im Keller. Der Käufer verweigerte die Abnahme der Wohnung und die Bezahlung der Schlussrechnung, da der Hobbyraum im Kellergeschoss nicht mit einer Fußbodenheizung ausgestattet war.
Die Folgen
Am Ende einer rechtlichen Auseinandersetzung bekam der Käufer Recht. Der Bauträger wurde zur nachträglichen Herstellung einer Beheizung des Hobbyraumes im Keller verpflichtet, obwohl es sich bei einem Hobbyraum im Keller nicht um einen zur dauerhaften Wohnnutzung bestimmten Raum handelt.
Die Kosten für den nachträglichen Einbau einer elektrischen Heizung im Hobbyraum betrugen ca. 10.000 €. Ferner hatte der Bauträger an den Käufer für zukünftig höhere Energiekosten zusätzlich noch Schadensersatz von pauschal 5.000 €, wegen der verspäteten Übergabe der Wohnung einen Verzugsschadensersatz von 4.900 € zu bezahlen und dem Käufer zur Abgeltung restlicher Mängel bei der Abnahme der Wohnung eine Werklohnminderung von 1.100 € zu gewähren.
Hinzu kamen Anwalts- und Gerichtskosten von insgesamt ca. 7.000 €. Die vom Bauträger vor Vertragsabschluss kalkulatorisch nicht mit berücksichtigten Kosten beliefen sich damit, ohne Berücksichtigung des ihm zusätzlich entstandenen Zinsausfallschadens, auf ca. 28.000 €.
Mag dies im Einzelfall für einen Bauträger oder Bauunternehmen noch wirtschaftlich zu verkraften sein, so erhöhen sich die kalkulatorisch nicht berücksichtigten Kosten und finanziellen Einbußen für das Unternehmen bereits dann ganz erheblich, wenn – wie im geschilderten Fall – auch nur ein weiterer Käufer einer Eigentumswohnung einen Teil des Kaufpreises einbehält und Ansprüche auf Mangelbeseitigung und auf Zahlung von Schadensersatz etc. geltend macht. Eine solche Situation kann bereits bei kleineren Unternehmen sehr schnell und mit weiteren negativen Folgen das Risiko einer Insolvenz zur Folge haben.
Prävention
Eine fachanwaltliche Prüfung des Bauträgerkaufvertrages, des Werkvertrages, der Baubeschreibung und des Leistungsverzeichnis vor Abschluss des Vertrages wäre im v. g. Beispiel für das Bauunternehmen mit Kosten von ca. 1.000 € bis maximal ca. 3.000 € verbunden gewesen. Berechenbare Kosten, die das Unternehmen bereits vor dem Vertragsabschluss hätte kalkulatorisch im Vertragsangebot und als betriebliche Ausgaben steuerlich berücksichtigen können. Bei einer fachanwaltlichen Beratung wäre in der Baubeschreibung klargestellt worden, dass ausnahmslos sämtliche Räume im Kellergeschoß nicht zu Wohnzwecken und auch nicht zum dauerhaften Aufenthalt von Personen geeignet und bestimmt sind und daher auch nicht beheizt werden. Das Bauunternehmen hätte sich nachträgliche Ausgaben von ca. 26.000 € erspart.
Starke Sprache − an Stelle starker Worte im Nachhinein
Bei der Beauftragung von Bauleistungen müssen sich sowohl Bauunternehmen und einzelne Handwerker als Auftragnehmer, wie auch der Auftraggeber als Bauherr darauf verlassen können, dass sämtliche vertraglich getroffenen Vereinbarungen nicht nur von Anfang an vollständig und rechtlich wirksam sind.
Vielmehr ist es zwingend notwendig und der Entstehung eines Streites vorbeugend, dass von beiden Verhandlungspartnern gemeinsam sichergestellt wird, dass die Inhalte von Verträgen auch von Beiden in gleicher Weise sprachlich und inhaltlich verstanden werden.
Dies gilt in gleicher Weise bei dem Verkauf oder Erwerb einer von einem Bauträger oder Bauunternehmen zu errichtenden Eigentumswohnung, für General- und Nachunternehmerverträge, für Fälle einer Altbausanierung oder auch nur für einzelne Aufträge zwischen und unter Handwerksunternehmen.
Dreh- und Angelpunkte
Dreh- und Angelpunkte der zu schließenden Verträge sind neben rechtlichen Vertragsinhalten vor allen Dingen auch die Anlagen zum Vertrag und hier ganz besonders die sprachlichen Inhalte von Baubeschreibungen, Plänen und Leistungsverzeichnissen.
Sprachlich missverständliche, unklare oder vom jeweiligen Leser unterschiedlich zu verstehende Vertragsinhalte, wie auch sachlich unvollständige Baubeschreibungen sind regelmäßig Anlass für das Entstehen außergerichtlicher Streitigkeiten und sind in den allermeisten Fällen – anstelle offener Rechtsfragen oder unterschiedlicher Rechtsauffassungen − auch vorrangig die eigentliche Ursache für langwierige Gerichtsverfahren, mit der Entstehung von zum Teil sehr hohen Kosten für Sachverständigengutachten. Für einen außergerichtlichen und gerichtlichen Schriftverkehr, der sich vielfach dadurch auszeichnet, dass die eine Vertragspartei mit lauten Worten versucht, die andere Vertragspartei und das Gericht von der Richtigkeit ausschließlich seines Verständnisses von Rechten und Pflichten zu überzeugen, die sich aus dem Inhalt von Verträgen und seinen Anlagen ergeben.
Alleine starke Worte nach dem Abschluss eines Vertrages führen nur in den seltensten Fällen zum gewünschten Erfolg, sondern nur zu der vielfach anzutreffenden Meinung, dass ein Kläger oder ein Beklagter am Ende eines teuren gerichtlichen Verfahrens lediglich ein Urteil, nicht jedoch auch sein Recht bekommen hat. Und dabei könnte einer solchen Enttäuschung doch ganz einfach vorgebeugt werden.
Eine frühzeitig starke Sprache, eine vollständige, klare und eindeutige Wortwahl in Vertragstexten, Baubeschreibungen, Plänen und Leistungsbeschreibungen ist also unabdingbar bevor es zur Unterschrift unter den Vertrag kommt.
Phasen der anwaltlichen Tätigkeit
Schritt Nr. 1 – Hinhören und Hinsehen
Nach der Kontaktaufnahme zur Anwaltskanzlei Paessler erfolgt mit Herrn RA Paessler ein erster Informationsaustausch darüber, welcher Sachverhalt, welches Problem oder welche Fragen des Unternehmens oder des Handwerksbetriebes Anlass für die Suche nach einem Fachanwalt für Baurecht sind. Im Mittelpunkt steht ein Hinhören des Anwaltes und ein Befragen. Wo bereits sinnvoll, erfolgt zur Verschaffung eines eigenen persönlichen Eindrucks zugleich oder zeitnah eine Besichtigung der Probleme auf der Baustelle. Das Ergebnis des Informationsaustausches können erste rechtliche Hinweise oder zunächst auch nur − als Entscheidungshilfe − rein praktische Hinweise zum weiteren Verhalten des Bauunternehmens oder Handwerksbetrieb gegenüber seinem Kunden sein.
Zusätzlich erfolgen Information darüber, unter welchen Umständen welche anwaltlichen Kosten entstehen sowie darüber, ob und unter welchen Umständen die Anwaltskosten von dem Kunden des Unternehmers oder ggf. auch von Dritten zu tragen sind Hiernach erfolgt der Abschluss einer Vergütungsvereinbarung mit dem Mandanten und die Erteilung einer anwaltlichen Vollmacht.
Bis zu diesem Zeitpunkt entstehen dem Handwerker oder Unternehmen als Erstberatungshonorar Kosten in der Höhe von netto 270,00 € zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer.
Schritt Nr. 2 – Übermittlung schriftlicher Unterlagen
„Was man schwarz auf weiß besitzt, kann man getrost nach Hause tragen.“ – Goethe, in Faust 1, Studierzimmer. (Schüler)
Dieser Lebensweisheit und Erkenntnis folgend, fordert Herr RA Paessler von dem Unternehmen/Handwerker nach seiner Erstinformation Kopien von sämtlichem bislang zwischen dem Unternehmen und dem Auftraggeber sowie gegebenenfalls auch mit Dritten, wie z.B. Architekten, Fachplanern, Sachverständigen, Rechtsanwälten geführten Schriftverkehr an (Vertragsunterlagen, Schreiben, Fax-Schreiben, E-Mail oder WhatsApp-Nachrichten, Protokolle etc.)
Schritt Nr. 3 – Controlling
Liegen alle verfügbaren Informationen vor, erfolgt eine chronologisch, inhaltlich sorgfältige Prüfung und Bewertung der Unterlagen in sachlicher und rechtlicher Hinsicht. Dies mit dem Ziel, dem Mandanten seine aktuelle tatsächliche und sich daraus zugleich rechtlich ergebende Situation darzustellen sowie in einer von juristischen Begriffen weitgehend freien Sprache zu erläutern.
Schritt Nr. 4 – Brainstorming
Zeitgleich oder unmittelbar im Anschluss hieran erfolgt gemeinsam mit dem Mandanten eine Erörterung seiner praktischen und rechtlichen Handlungsmöglichkeiten sowie eine Entscheidung des Mandanten darüber, wie das weitere Vorgehen in seiner Angelegenheit aussehen soll.
Schritt Nr. 5 – Action
Spektrum der tatsächlichen und rechtlichen Schritte
- Inhaltliche Gestaltung von Verträgen nebst Vertragsgrundlagen oder von Nachträgen für und mit dem Mandanten
- Besprechungen oder Verhandlungen mit dem Auftraggeber/Kunden und/oder dessen rechtlichen Vertreter
- Schriftliche Vertretung gegenüber dem Auftraggeber/Kunden und/oder dessen rechtlichen Vertreter
- Setzung von Fristen, Ausspruch von Kündigungen des Vertrages, Geltendmachung von Werklohnansprüchen und/oder Schadensersatz
- Befragung von Sachverständigen, Einholung von Gutachten
- Außergerichtliche Durchführung eines Verfahrens zur Streitbeilegung, wie z.B. einer Mediation
- Einleitung gerichtlicher Schritte
- Antrag auf Durchführung eines selbstständigen Beweisverfahrens, zur Feststellung und Beurteilung behaupteter Mängel
- Klageerhebung, z.B. auf Zahlung, Schadensersatz, Abnahme, Feststellung(en)
- Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung, z.B. auf Unterlassung bei wettbewerbswidrigen Verhalten
- Abwehr gerichtlicher Klagen oder Anträge (Zahlungsklagen, Feststellungsklagen, Schadensersatzklagen, einzelliger Verfügungen)
- Vertretung in selbstständigen gerichtlichen Beweisverfahren des Auftraggebers/Kunden oder oder Beteiligung im Verfahren als Streitverkündeter
- Einleitung von Berufungsverfahren oder Beteiligung an einem Berufungsverfahren
Optimierung und Schutz von Ressourcen an finanziellen Mitteln, Zeit und Kraft
Oberstes Ziel einer jeden Tätigkeit des Fachanwaltes für Bau und Architektenrecht ist für seine Auftraggeber die Erreichung einer größtmöglichen rechtlichen Sicherheit in allen bauvertraglichen Angelegenheiten bereits in der Anbahnung und Verhandlung von Verträgen und schließlich im Zusammenhang mit dem Abschluss von Verträgen sowie der zu diesen zählenden Anlagen (z.B. von Angeboten, Leistungsverzeichnissen, Baubeschreibungen etc.) Dort, wo es zu Meinungsverschiedenheiten mit dem Auftraggeber und Kunden über rechtliche oder sachliche Vertragsinhalte, wie auch über das Vorhandensein und die Bewertung von Mängeln gekommen ist, oder auch dort, wo sich die Entwicklung solcher Konflikte bereits abzeichnen, ist es das oberste Ziel der anwaltlichen Tätigkeit, diese mit allen Kräften und − dort wo dies möglich ist − bereits außergerichtlich, unter gleichzeitiger Beachtung wirtschaftlicher Kriterien schnellstmöglich beizulegen. Dies in der Erkenntnis, das Gerichtsverfahren nicht nur sehr hohe Kosten verursachen, sondern − insbesondere unter Berücksichtigung der Auslastung unabhängiger, öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, deren Rat sich die Gerichte regelmäßig bei ihrer Entscheidungsfindung bedienen müssen − bis zu ihrem Abschluss mehrere Monate oder auch Jahre dauern.
Highlights
Anwalt on tour
Nach einer Anfrage nimmt Herr Rechtsanwalt Paessler schnellstmöglich Kontakt zu dem anfragenden Unternehmen auf und bietet dem Bau- oder Handwerksunternehmen sofort einen sehr zeitnahen Besuchs- und Besprechungstermin „vor Ort“ im Unternehmen oder – wo dies erforderlich erscheint − auch gleich auf der Baustelle an.
Vorteile:
Hohe Zeitersparnis für den Inhaber des Unternehmens und den Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, da die zur Information des Anwalts und Vorgangsbearbeitung notwendigen Unterlagen beim Kunden vorliegen und nicht erst nachgefordert werden müssen
Sind Schilderungen und Angaben von Mitarbeitern des Unternehmens erforderlich, so können auch diese häufig gleich vor Ort befragt werden.
Jeder weitere, sich als notwendig erweisender Informationsaustausch und eine jede Abstimmung zwischen dem Fachanwalt und seinem Mandanten ist hiernach weitestgehend über die elektronischen Medien möglich.
Ortsbesichtigungen haben zum Ergebnis, dass der Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht aus eigener Beobachtung und Feststellungen heraus beurteilen kann, ob z.B. ein Mangel tatsächlich das Ausmaß oder eine Bedeutung hat, wie dies vom Auftraggeber des Bau- oder Handwerksunternehmen behauptet wird. Der persönliche Besuch des Fachanwaltes auf der Baustelle oder im Bau- oder Handwerksunternehmen vermeidet in aller Regel eine Bewertung von Sachverhalten nur vom Schreibtisch aus und fördert erheblich die Qualität der beiderseitigen Zusammenarbeit.