Rechtliche Risiken beim Immobilienkauf:
Vorsicht vor Schwarzbauten

Als Rechtsanwalt kann ich nur mit Nachdruck darauf hinweisen: Wer eine Immobilie kauft, sollte sich nicht nur bauvertraglich beraten lassen, sondern auch sorgfältig über den bauordnungsrechtlichen Zustand informieren. Der Erwerb eines sogenannten Schwarzbaus – also eines Bauwerks oder Gebäudeteils, das ohne erforderliche Genehmigung errichtet oder abweichend von genehmigten Plänen verändert wurde – kann gravierende rechtliche und finanzielle Folgen nach sich ziehen.

Besonders tückisch: Für Laien ist ein solcher Verstoß oft nicht ohne Weiteres erkennbar. Nachträglich entdeckte Schwarzbauten führen nicht selten zu Nutzungsuntersagungen oder gar Abrissverfügungen durch die Bauaufsichtsbehörde – auf Kosten des neuen Eigentümers. Zudem drohen Bußgelder, Haftungsrisiken und Probleme mit der Gebäudeversicherung.

Daher rate ich Käufern dringend, vor Vertragsunterzeichnung Einsicht in die Bauakte bei der zuständigen Behörde zu nehmen. Ein Abgleich mit dem tatsächlichen Zustand des Gebäudes – idealerweise unter Hinzuziehung eines Architekten oder Bausachverständigen – ist unerlässlich. Weichen etwa Keller- oder Dachräume offensichtlich von den Plänen ab oder fehlen Umbauten in den Unterlagen, ist höchste Vorsicht geboten.

Auch vertraglich sollte vorgesorgt werden: Eine Gewährleistungsklausel zum bauordnungsrechtlichen Zustand der Immobilie gehört in jeden Kaufvertrag. Wird ein Schwarzbau erst nach dem Kauf entdeckt, besteht unter Umständen ein Anspruch auf nachträgliche Genehmigung – vorausgesetzt, das Bauvorhaben steht im Einklang mit geltendem Baurecht. Andernfalls bleibt oft nur der Rückbau. Für nachträglich festgestellte Schwarzbauten gibt es auch nach Ablauf von 30 Jahren in der Regel keinen Bestandsschutz. 

Bei arglistiger Täuschung durch den Verkäufer können zudem die Rückabwicklung des Kaufvertrages und Schadensersatz verlangt werden. Doch auch hier ist eine rasche und fachkundige rechtliche Bewertung entscheidend.

Fazit: Schwarzbauten sind kein Kavaliersdelikt. Wer sie erkennt, sollte rechtzeitig handeln. Wer sie übersieht, riskiert existenzielle Folgen. Frühzeitige Prüfung und juristische Begleitung schützen vor teuren Überraschungen.

Siehe auch: Artikel Münchner Merkur