Was tun, wenn Baumängel bereits vor der Abnahme vorliegen oder erkennbar werden? (Teil 1/3)
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Welche Baumängel gibt es?
- Versorgungsleitungen werden nicht so verlegt, wie in den Bauplänen vorgegeben.
- In der Gästetoilette weichen die Abstände zwischen gemauerten Wänden bereits im Rohbau von der Bauplanung oder von Vereinbarungen in einem Bau- oder Bauträgerkaufvertrag ab.
- Die Wände in der Küche werden erkennbar schief oder außer Lot errichtet.
- Der Fußbodenbelag in einem bodeneben vorgesehenen Duschbereich weist kein oder nur ein sehr geringes Gefälle in Richtung Wasserablauf auf.
- Fensterrahmen wurden schief eingebaut.
- Zwischen bereits verlegten Bodenbelägen, wie Laminat oder Parkett, sind an der Unterkante der eingebauten Türblätter unterschiedlich breit verlaufende Spalte erkennbar, durch die Licht aus dem Nebenraum durchscheint-
- Abstände zwischen Treppenstufen oder an Übergängen zu einem Bodenbelag sind zu groß oder zu klein.
Das sind nur einige Beispiele, denn die Liste möglicher Mängel ist groß. Diese können teilweise bereits während der Bauphase oder spätestens nach der Fertigstellung sichtbar werden. Sie sind nicht nur sehr ärgerlich, sondern führen häufig zu teuren und langfristigen Streitigkeiten vor Gericht.
Insbesondere dann, wenn planwidrig oder ohne Einhaltung der anerkannten Regeln der Bautechnik bereits Teilleistungen (sogenannte Teilgewerke) erstellt wurden, kommt es oft vor, dass entstandene Mängel im Verlauf des weiteren Bauvorhabens überhaupt nicht mehr oder nur mit einem für den Auftragnehmer hohen Zeit- und Kostenaufwand korrigiert werden können.
So zum Beispiel bei nicht eingehaltenen Wandabständen, Deckenhöhen, schiefen Wänden in einem Erd- oder Obergeschoss, auf welche bereits eine Decke zur darüberliegenden Etage eingebaut worden ist. Diese können im Nachhinein nicht mehr durch einen Abriss entfernt und durch neu zu errichtende Wände ersetzt werden.
Auch ist es für den Auftragnehmer sehr aufwendig und kostspielig, wenn beispielsweise ein bereits vollständig errichteter und von Innen wärmegedämmter Dachstuhl nur deshalb abgerissen und komplett erneuert werden muss, weil sich an den Holzbauteilen Schimmelsporen festgesetzt haben, die sich in der Raumluft verteilen und gesundheitsgefährdend sein können. Das kann zum Beispiel dann eintreten, wenn nach dem Einbau eines Estrichbodens dieser nicht genügend getrocknet wird oder die Räume nicht ausreichend beheizt wurden. In diesem Fall sind diese mit einer zu hohen Feuchtigkeit belastet, was die Bildung von Schimmelpilzen und Sporen fördert.
Was Sie als Bauherr oder Käufer eines Objekts in der Bauphase tun können
Wird bereits vor der Fertigstellung des Hauses oder der Wohnung die Entstehung von Baumängeln erkennbar, sollten Sie als Bauherr folgendermaßen vorgehen:
- Weisen Sie Ihren Auftragnehmer bereits frühzeitig vor Fertigstellung des gesamten Bauwerkes auf den Baumangel schriftlich hin und lassen Sie sich diesen Hinweis ebenfalls schriftlich von ihm bestätigen.
- Ihr Ansprechpartner ist hierbei in aller Regel der vom Auftragnehmer eingesetzte Projekt- oder Bauleiter.
- Verweigert dieser die schriftliche Bestätigung des Hinweises, sollten Sie ihm diesen erneut unverzüglich (das heißt ohne ein schuldhaftes Zögern) schriftlich mitteilen.
Achtung
Der schriftliche Hinweis sollte entweder per Einwurf-Einschreiben oder per E-Mail mit Empfangs- und zusätzlicher Lesebestätigung des Auftragnehmers erfolgen. Die schriftliche Mitteilung per einfachen Brief reicht nicht aus, weil der Auftraggeber den Zugang beim Auftragnehmer im Falle eines Rechtsstreits nicht beweisen kann.
In dem Hinweisschreiben muss der Auftragnehmer zugleich ausdrücklich darauf hingewiesen werden, dass Sie als Auftragnehmer die Immobilie nach ihrer Fertigstellung nicht abnehmen werden, sofern er keinen Nachweis darüber vorlegt, dass der erkannte Mangel unter Beachtung der anerkannten Regeln der Technik vollständig beseitigt worden ist.
Kann ich meinem Bauträger bereits vor der Fertigstellung und Abnahme eine Frist zur Mangelbeseitigung setzen?
Bis zur Fertigstellung der Wohnung oder des Hauses beziehungsweise bis der Auftragnehmer Sie zur Abnahme der erbrachten Leistungen auffordert, haben Sie als Bauherr keinen rechtlichen Anspruch darauf, dass dieser einen baulichen Mangel beseitigt, den Sie bereits während der Bauphase vermuten.
Sie sind außerdem nicht dazu berechtigt, ihrem Vertragspartner zu dessen Beseitigung des Mangels eine Frist zu setzen. Sollten Sie dies dennoch tun, käme Ihr Vertragspartner bei deren Nichteinhaltung nicht in einen Leistungsverzug. Sie hätten damit also auch keinen Schadensersatzanspruch. Der Grund dafür ist, dass sich das vom Auftragnehmer herzustellende Gewerk, also die Wohnung oder das Haus (bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft in der Regel auch die herzustellende Tiefgarage) erst zum Zeitpunkt der Abnahme in einem mangelfreien Zustand befinden muss. Dieser muss dann den anerkannten Regeln der Technik und den Anforderungen und Vereinbarungen entsprechen, die sich aus einem weiteren Vertrag ergebenden.
Ist das nicht der Fall und liegen zum Zeitpunkt der Abnahme wesentliche Mängel vor, also insbesondere was den Gebrauch, die Nutzung oder die dauerhafte Qualität betrifft, sind Sie als Auftraggeber gesetzlich dazu berechtigt, entweder die Abnahme der erbrachten Leistungen ganz oder teilweise als vertragsgemäße Leistungen abzulehnen. Alternativ können Sie diese auch von der vorherigen Beseitigung der Mängel, von einer Minderung des Werklohnes oder des Kaufpreises abhängig machen. Es steht Ihnen also gegenüber dem Auftragnehmer ein Zurückbehaltungsrecht zu, was seinen Zahlungsanspruch betrifft.
Unter bestimmten, weiteren rechtlichen und tatsächlichen Voraussetzungen können Sie außerdem eine Übernahme sämtlicher Kosten verlangen, die Ihnen entstehen, sollten Sie Ihr Recht zur Selbstvornahme der Mangelbeseitigung in Anspruch nehmen. Ob die Voraussetzungen hierfür rechtlich und tatsächlich gegeben sind, sollten Sie unbedingt zuvor von einem Fachanwalt prüfen lassen.
Bis zum Zeitpunkt der Abnahme trägt somit ganz alleine Ihr Auftragnehmer das vollständige Risiko der Entstehung und der Existenz von Mängeln und hierdurch zugleich das Risiko der fehlenden Abnahmefähigkeit der von ihm erbrachten Leistungen. Das gilt grundsätzlich auch in Bezug auf alle Mängel, die sich im Nachhinein baulich überhaupt nicht mehr oder nur mit einem sehr hohen Kostenaufwand beseitigenden lassen.
Als Auftragnehmer trägt er auch das Risiko, von Ihnen als Auftraggeber keine oder auch nur eine anteilige Werklohn- oder Kaufpreiszahlung zu erhalten, da die erfolgte Abnahme der Leistungen die Voraussetzung dafür ist, dass die Zahlung überhaupt fällig wird.
Das gilt zumindest in jenen Fällen, in denen vertraglich keine Zwischenabnahmen von Bauleistungen und Teilzahlungen nach der Erreichung eines bestimmten Bautenstandes vereinbart worden sind oder vom Käufer prozentuale Teilzahlungen auf den Gesamtkaufpreis für bereits erbrachte Leistungen geschuldet werden. Zweiteres ist in Bauträgerverträgen gesetzlich zugelassen.